东坝北西区域详规重配套 仅二成住宅“真香”

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东坝北西区域详规重配套 仅二成住宅“真香”

近日,东坝北西区域项目控制性详细规划方案正在公示。

根据公示,东坝北西区域项目控规方案涉及地块位于朝阳区东坝乡域内,包括东风村、西北门村、后街村和将台乡的东八间房村部分村域。

自2014年以来,东坝土地市场持续低供应,纯商品住宅用地基本断顿,再加上东坝商务区和第四使馆区规划建设进度缓慢,导致整个板块楼市近年来一直不温不火,虽占据高端居住区的地段和定位,却始终难成气候。

此次区域项目规划方案公示,是否意味着沉寂许久的东坝楼市即将迎来翻身仗呢?打造232万平方米配套板块住宅仅占19%从各地块规控指标来看,未来区域内除了住宅外,还将建设多所学校、幼儿园、医院、养老机构,以及公交换乘枢纽。 具体来看:1101-A001至1101-A013地块(下图),位于整个东坝北西区域的西北侧,总用地规模公顷。 其中,西侧北岗子站一体化开发地块,未来将建设公交换乘枢纽,涉及3条公交线路。

同时,这里平谷线和12线的换乘站也在这里。

东侧车辆段综合开发居住用地总建筑规模万平方米,建筑高度80米(含车辆段自身高度),绿地覆盖率30%,容积率该板块还有两宗幼儿园地块,分别将建设一个12班幼儿园和15班幼儿园,绿地覆盖率均30%,容积率。 1102-A003至1102-A022地块(下图),总用地规模公顷。 其中,东坝乡安置地块总建筑规模万平方米,住宅建筑规模万平方米,绿化覆盖率30%,容积率,建筑高度60-80米。 同时,八处安置房地块共含托老所2处,每处建筑规模不低于800平方米,设不少于10张日间照料床位。 含社区卫生服务站1处,建筑规模不低于200平方米。

除安置房地块外,该板块中还将建设一处含100个床位的社区卫生服务中心,一所24班小学,一所9班幼儿园和一家300床机构养老设施等配套。

1101-B001至1101-B010地块(下图),总用地规模公顷。 目前,除了1101-B002地块规划建设一个含7条线路驻车的公交首末站,1101-B003地块规划建设一级消防站外,其余地块规划待定。 1102-B001至1102-B007地块(下图),总用地规模公顷,含东风站一体化开发用地,据京房字透露,未来地铁3号线和12号线换乘站东风站就位于这里。

1102-C001至1102-C018地块(下图),总用地规模公顷。

该板块全部为配套及绿化用地,将建设一所24班小学,一所9班幼儿园,一座大型综合性或专科医院,一所300床机构养老设施,以及4处城市绿地带。

1102-D001至1102-D009地块(下图),位于整个东坝北西区域东南侧,总用地规模公顷,面积仅次于西北侧地块。

根据规划,该板块规划有区级公共体育设施,与东侧东坝中央公园统一规划建设。 其中,东坝中央公园总用地规模超万平方米。

合硕机构首席分析师郭毅在接受北青网记者采访时表示,整个东坝板块目前还有不少原始村落,包括一些批发市场都需要通过拆迁、土地平整之后,新规划才能有所推进。 可以看到,近年来东坝也是一直在推进整体拆迁和基础设施建设,最明显改善的就是区域道路交通条件,在板块内部已经形成了相对密集和变捷的公路路网。 同时,轨道交通也在推进建设,地铁3号线和12号线都已经开工,未来可以连接到整个城市中心。 在郭毅看来,东坝近些年都是在打基础阶段,只有基础夯实,未来产业的发展,包括第四使馆区的建设才能进入有序状态。

此次东坝北西区域项目规划公示,是基于未来更长远的发展,告诉大家东坝未来将会变成什么样。 从整个规划可以很清晰地看到,未来区坝一系列配套是相对完备和成熟的。 而随着北西区域项目规划的落地和实施,东坝未来仍有相对很高的发展潜力。

同时,整体配套设施规划也符合北京当下产城融合的发展目标,具有前瞻性。 纯住宅全面高端化现状透支未来乐观不难看出,北西区域规划以完善东坝配套、提升居住品质为目标,并没有过多地考虑纯商品房住宅的供应。 这也意味着,东坝板块新增住宅用地将持续低供应。

北青网记者在北京市规划和自然资源委员会官网上查询到,2014年至2018年,东坝仅出让成交四宗住宅用地,两宗限价商品房,两宗共有产权房。 自2015年9月保利、首开、龙湖三家联合体拿下当年的东坝地王后,土地断顿更是长达一年半的时间。 今年1月17日,东坝时隔1年多再推地块。

虽然土地性质是薄利的共有产权房地块,但依然凭借地段实力让17家房企展开久违的夺地大战。 最终经过32轮激烈竞价,由华润+天恒+建工(北京润置商业运营管理有限公司、北京天恒正同资产管理有限公司和北京建工地产有限责任公司联合体)以亿元竞得,溢价率为37%,成交楼面地价为23614元/平方米。

由此可见,东坝板块在开发商眼中绝对是真香系列。

而土地供应稀缺,一方面造成板块新增商品房住宅供应不足;另一方面也过快地透支掉板块价值。 目前,东坝新房市场基本处于尾盘销售阶段,且以平层大户型或别墅产品为主。

包括首城珑玺、保利首开天誉、恒大华府等项目,单套总价基本在2000-3000万元以上。 即将入市的利锦府·府尚280-300平方米大平层相对较低,总价也在1800万平方米。

可以说,整个板块已经全面进入高端化。 郭毅认为,东坝高端商务区在规划定位初期就已经被开发商拿出来推广背书,但目前,板块在售项目定价大多在8万元-10万元/平方米,从板块当前发展状态和价值来看,是略有透支的。 但随着北四区域配套设施的建设,以及国际商务区和第四使馆区的推进落定,未来前景还是相对乐观的。 只不过建设周期会相对长一些,预计3-5年可以看到东坝更加明显的发展变化。 二手房方面,受此前住宅供应主要以保障房为主影响,东坝核心区目前能够交易的二手房多集中在首开长青藤和奥林匹克花园两个项目。

链家APP数据显示,东坝板块3月二手房参考均价为56450元/平方米,新增二手房房源量持续低位,但带看量却在春节后有明显增长。 奥林匹克花园三期我你平房米-170平米房源挂牌价在765-1080万元/套;首开长青藤110-130平方米二层-三层挂牌价则在690-848万元/套。

数据来源:链接APP郭毅表示,奥林匹克花园开盘时定位就比较高,产品以大户型为主,社区维护品质也相对比较好,再加上本身有学校配套,且教学质量较好,所以基本上可以说是目前板块内二手房标杆。

首开长青藤客群定位是刚需、刚改,二手房价格也相对偏低。 这两个项目开发时间都在6-10年,产品规划设计理念与现在市场已经有很大区别,因此不能完全拿价格做新老物业的对比。

对于关注东坝板块的首置刚需或刚改购房者来说,今年年初成交的共有产权房地块或许会是不错的选择。 该项目紧邻东五环,周边生活配套成熟,预计可提供约1000套房源,应该是今年共有产权房中最值得期待的一个,毕竟37000元/平方米(含全装修费用)的价格,性价比还是非常高的。

文/北青网房产记者仰镜伊。


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